Guía completa para vender un piso rápido en Madrid
Si tuviera que resumir todo lo que conlleva la venta de una vivienda en una sola frase, sería: Vísteme despacio que tengo prisa.
“Vísteme despacio” porque, si en vez de hacerlo de forma precipitada, como propietario inviertes algo de tiempo en prepararte para la venta, el resultado final siempre será significativamente mejor.
Y, “que tengo prisa”, porque el tiempo es un factor clave cuando se trata de vender una propiedad.
No te preocupes que te lo voy a explicar todo con más detalle a continuación.
Además, compartiré contigo muchas de las técnicas que llevamos a cabo en Valeur Home Staging para acelerar la venta (también el alquiler) de las viviendas de nuestros clientes, consiguiendo, en algunos casos, ventas de solo un día.
¿Qué se considera vender rápido y cuánto tiempo se tarda de media?
Es realmente difícil calcular el tiempo necesario para vender una vivienda. No obstante, hay algunos datos que nos ayudarán a fijar un punto de referencia.
Según el portal Idealista, en España se tarda, de media, unos 6 meses.
En su último análisis, publicado en abril de este año, podemos leer como solo un tercio de las viviendas que se dieron de baja en el portal llevaban menos de un mes publicadas.
Del resto, “el 21% estuvo en el mercado entre 1 y 3 meses, el 28% estuvo entre un trimestre y un año, y el 18% restante se anunció por más de un año antes de encontrar comprador”.
El portal HelpMyCash, por su lado, diferencia entre ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, donde el tiempo promedio es de tres meses, y la venta “en ciudades más pequeñas como Lugo, Palencia o Zamora, en las que puede llegar a ser de hasta más de 12 meses.”
Como te decía, es muy difícil establecer un promedio que nos sirva como referencia en todos los casos, ya que dependerá de factores como la ubicación, el precio y el tipo de vivienda, entre otros.
Ahora bien, lo que sí podemos hacer con los datos en la mano, es definir a qué podemos llamar vender rápido.
Según nuestro propio análisis y el de varias agencias inmobiliarias de Madrid con las que colaboramos, podemos hablar de rapidez cuando la venta se produce en los primeros treinta días.
Eso sí, sin incluir la firma ante Notario, ya que esta puede retrasarse en función de lo que acuerden las partes.
Razones para vender un piso rápido aunque no tengas ninguna prisa
Empezaré diciendo que entiendo perfectamente que no tengas prisa por vender. También entendería que, aunque la tuvieras, no lo dijeras.
Pero no te voy a engañar: que una vivienda permanezca mucho tiempo disponible no es algo que la haga más atractiva. Todo lo contrario.
Por esa razón, creo que es importante que conozcas algunas de las razones por las que cualquier profesional (incluida yo) te recomendaría no alargar más de lo necesario la venta.
En primer lugar, el mercado inmobiliario sufre variaciones, y lo hace constantemente aunque no siempre seamos conscientes.
Algunas veces cambia para todos. Otras, los cambios solo afectan a un tipo de vivienda o se notan en una zona determinada.
Lo importante es tener en cuenta que cualquier cambio, por pequeño que sea, puede suponer un descenso en los precios o una reducción de la demanda, y que la mejor forma de evitar que te afecte, es vender antes de que suceda.
En segundo lugar, cada día aparecen nuevos pisos en venta en internet.
La competencia es un factor clave a la hora de determinar el precio de una vivienda, ya que la mayoría de compradores se guía por el precio medio de la oferta existente a la hora de decidir si un piso es caro, barato o está a precio de mercado.
Es por eso que, cuanto más tiempo permanezca tu vivienda en venta, más posibilidades de que tengas que ajustar su precio para adaptarte a la nueva competencia.
Y sí, tienes razón. Cualquiera de estos dos factores podría afectarte positivamente , incluso aumentar el valor de tu vivienda.
Pero eso sería dejar la venta en manos de la suerte, y es algo que no te recomendaría hacer en ningún caso.
Cómo vender un piso más rápido (en Madrid)
Los consejos que voy a compartir contigo a continuación funcionan con cualquier vivienda en cualquier zona de España.
No obstante, he querido mencionar Madrid ya que es la ciudad en la que trabajamos y donde hemos puesto a prueba nuestro método de venta con clientes reales.
Este es el decálogo de Valeur Home Staging para vender un piso al mejor precio y en el menor tiempo posible, y ahora también puede ser el tuyo. Si quieres, claro.
1. Calcula el precio de mercado justo
Primer paso y uno de los más importantes. Porque no importa lo que hagas ni cómo lo hagas: si el piso que vendes tiene un precio superior al de mercado, te va a costar mucho encontrar a alguien que se interese por él.
O, por el contrario, si te equivocas a la baja, venderás rápido pero estarás perdiendo dinero.
Existen diferentes métodos para calcular un precio de venta ajustado al mercado, aunque el más utilizado es el comparativo.
El método comparativo consiste en calcular un precio medio, tomando como referencia otros pisos y casas que estén en venta, y viviendas que se hayan vendido recientemente.
La clave para que funcione consiste en basar los cálculos solo en viviendas que tengan las mismas características que la que quieres vender, o al menos muy parecidas.
Si no te sobra el tiempo, también puedes pedir a alguna de las agencias de tu zona una valoración. La mayoría ofrecen este servicio de forma totalmente gratuita.
¿Necesitas calcular el precio de venta de una vivienda en Madrid? Entonces puedes escribirme a info@valeurhomestaging.com y te recomendaré algunas.
2. Ten a punto la documentación
Si quieres vender rápido, tienes que ser ágil y estar listo para cualquier cosa que pueda pasar.
Imagina que encuentras un comprador para tu casa en una semana, pero no tienes preparada la documentación básica, por ejemplo la Escritura de compraventa, o tienes tu DNI caducado.
Esta es la documentación mínima que debes tener a mano antes de empezar con la venta.
- Escritura de compraventa de tu vivienda
- Informe de la Inspección técnica de edificios
- Certificado de eficiencia energética
- Nota Simple (recomendable)
- DNI de todos los propietarios
- Cédula de Habitabilidad (solo en algunas Comunidades Autónomas)
3. Prepara tu casa para la venta con Home Staging
¿Conoces el Home Staging? Si la respuesta es no, te recomiendo leer nuestro artículo ¿Qué es el Home Staging? Definición, técnicas y ejemplos
En pocas palabras, el Home Staging es una técnica de marketing inmobiliario que utiliza la decoración, el estilismo y la fotografía, para provocar determinadas emociones en los potenciales compradores de una vivienda, captando su atención e incrementando su deseo de compra.
Con esta técnica conseguirás dos cosas, ambas importantes a la hora de acelerar la venta.
Primero, atraer un mayor número de potenciales compradores, lo cual multiplicará tus posibilidades de encontrar un comprador solvente en poco tiempo.
Y segundo, el Home Staging aumenta el valor de tu vivienda, evitando que tengas que recurrir a malas estrategias comerciales, como por ejemplo rebajar excesivamente su precio.
4. Cuida la fotografía
Tu piso puede ser el más bonito, mejor situado y con mejores vistas de la zona. Pero, si no consigues que se fijen en él en internet, nada de eso será suficiente para venderlo.
Y necesitas que se fijen rápido, ya que cada día se publican decenas de nuevos anuncios.
Es por eso que la fotografía se ha convertido en una de las principales herramientas de marketing a la hora de promocionar una vivienda.
Si a estas alturas del artículo te has decidido a contratar un Home Stager que prepare tu casa para la venta, el mismo profesional se encargará también de las fotografías. Va en el pack.
Si por el contrario prefieres contratar una agencia inmobiliaria tradicional, asegúrate de que utilicen fotografías de calidad en sus anuncios.
Y si decides vender como particular, lo mejor sería que contrataras los servicios de un fotógrafo profesional con experiencia en fotografía inmobiliaria.
Invertir en las fotos de tu casa te ayudará a vender mejor y más rápido. Garantizado.
5. La fórmula ganadora en portales inmobiliarios
Los portales inmobiliarios funcionan, pero hay que entender cómo funcionan y utilizarlos de la forma adecuada.
Un anuncio se basa en tres pilares fundamentales: la imagen, la descripción y el precio.
El precio es realmente importante, porque puede suponer la diferencia entre que vean tu casa o no la vean.
Ten en cuenta que un comprador no suele revisar todos los anuncios, sino que utiliza los filtros del portal para ver solo aquellos que cree que le pueden interesar.
Si no has calculado bien el precio, es posible que no aparezcas en sus búsquedas.
En ese caso, tu anuncio estaría recibiendo muchas menos visitas de las que debería. Otra razón más para calcular bien el precio de venta, ¿verdad?
La imagen incluye fotografías, vídeos, incluso vídeos 360, que tan de moda se han puesto desde el confinamiento.
Es fundamental que encargues las imágenes a un profesional y, si es posible, que prepares tu casa antes para que luzca lo mejor posible.
Por último, algo a lo que no siempre se presta suficiente atención: la descripción de la vivienda.
Aunque creas que las personas no leen, te puedo asegurar que sí lo hacen, y la descripción en un anuncio es ese último empujón que puede necesitar un comprador para decidirse a visitar tu casa y no otra.
6. Redes sociales y el ámbito de influencia
Es posible que tengas Facebook o Instagram, y que lo utilices para mantenerte en contacto con amigos, vecinos o compañeros de trabajo.
Si estás vendiendo como particular, no dudes en utilizarlas para darle más visibilidad a tu vivienda.
Quieres vender rápido, así que, ¿por qué no utilizar todas las herramientas que están a tu alcance?
7. Calidad antes que cantidad
Cada vez menos propietarios apuestan por vender de particular a particular. Pero todavía es habitual encontrar viviendas anunciadas en diferentes agencias.
En Valeur Home Staging hemos comprobado que las viviendas gestionadas por una sola inmobiliaria se venden antes y a mejor precio que las que optan por el “cuantas más mejor”.
Y te lo dice alguien que no tiene una inmobiliaria.
Pero en Valeur Home Staging colaboramos con muchas agencias de Madrid en proyectos de Home Staging y te puedo asegurar que funciona mejor apostar por la calidad que por la cantidad.
Te contaré algo: la exclusividad funciona, siempre que elijas a un buen profesional.
Como te dije antes, si quieres vender con alguna de las mejores inmobiliarias de Madrid, ponte en contacto conmigo y te ayudaré a elegir. Sin compromiso.
8. Responde rápido
Cuando alguien se interese por tu vivienda, bien sea a través de un portal inmobiliario, de tus redes sociales o por teléfono, responde lo antes posible.
Es probable que esa misma persona haya solicitado información a otros propietarios y te interesa que tu casa sea la que visite primero.
Precisamente por esa razón, es recomendable que no publiques anuncios en todas las páginas de internet de venta de pisos.
Es mucho mejor publicar en los más conocidos, como Idealista, Fotocasa o Habitaclia, y gestionar bien y rápido los contactos que recibas.
9. El momento clave: la visita
Si has seguido los ocho pasos anteriores las visitas empezarán a llegar.
La visita es un momento clave en la venta: los compradores llegan cargados de expectativas y con las emociones a flor de piel.
Sucede lo mismo en el otro bando.
Para algunos propietarios, el momento de la visita es sinónimo de estrés y ansiedad. Para otros, es algo natural, incluso divertido.
La cuestión es que, como propietario, es importante que mantengas la calma, que des espacio a las visitas para que vean la casa con tranquilidad, y que te muestres atento y dispuesto a resolver sus dudas.
Durante la visita se pondrá a prueba todo el trabajo realizado hasta ahora.
Si has calculado bien el precio, no tendrás que escuchar ofertas absurdas.
Como tendrás la documentación preparada, podrás responder cualquier duda sin problema.
Además te sentirás seguro y confiado, porque a todas tus visitas les encantará la casa. De eso trata el Home Staging.
Y nadie se sentirá decepcionado porque las fotografías que tienes en internet son fieles a la realidad.
Es así como se vende rápido: con una buena preparación y cuidando de tus visitas. Lo demás es papeleo, y de eso te hablo a continuación.
10. Contratos y asesoramiento legal
Hasta ahora hemos visto la parte comercial, pero nos falta la burocracia.
Y es que para vender rápido hay que tener muy claros los trámites de una compraventa.
Por un lado, está la documentación previa, de la que ya hemos hablado.
No obstante, hay algo que no hemos comentado y que debes tener en cuenta en todo momento: las cargas.
Si pides una Nota Simple de tu vivienda en el Registro de la Propiedad de tu zona, podrás comprobar si tu vivienda tiene cargas pendientes.
Es muy importante que las conozcas ya que, el día de la firma ante Notario, deberás entregar la vivienda libre de cargas.
Por otro lado, antes de la firma, es muy probable que tengas que preparar un documento de reserva, un contrato de arras, o ambas cosas.
Se trata de documentos importantes y que deben estar bien redactados. No sirve descargarse una plantilla de internet, al menos yo no lo haría.
Y por último están los impuestos, que también forman parte de la compraventa.
Para mí, estas son razones más que suficientes para que busques asesoramiento legal.
Generalmente, si vendes a través de una inmobiliaria, el apoyo legal estará cubierto. Así lo hacen las agencias con las que yo colaboro en Madrid.
Como particular, es muy recomendable que busques algún abogado experto en temas inmobiliarios.
Conclusión
Resumiendo, para vender rápido no es necesario tener prisa: es una cuestión de estrategia.
Cuanto más rápido vendes, más posibilidades tienes de conseguir un mejor precio y, además, antes te quitas de encima todas las preocupaciones asociadas a la venta.
En una compraventa todavía tiene más sentido. Es posible que vendas para comprar y que no necesites el dinero de la venta de forma urgente. No obstante, te puedo asegurar que dormirás mucho mejor con ambos temas resueltos.
¿Quieres vender más rápido? Prepara bien tu casa, contrata buenos profesionales y cúbrete en lo que se refiere a temas legales.
Siguiendo estos sencillos pasos, en Valeur Home Staging estamos consiguiendo tiempos de venta récord.
Hasta la próxima.
