El modelo
“Build to rent”
convence y gana terreno en el mercado inmobiliario español
La situación social y económica de los últimos años, el endurecimiento de las condiciones para obtener financiación y el cambio en las preferencias de una nueva generación menos interesada en convertirse en propietaria, son solo tres de los factores que han provocado una explosión en la demanda de pisos y casas de alquiler en España.
No obstante, la oferta en nuestro país aún es insuficiente como para satisfacer esa demanda.
¿Será por eso que un gran número de inversores, tanto nacionales como internacionales, han visto en construir para alquilar una atractiva oportunidad a medio y largo plazo?
¿Qué es el Build to rent? Definición y origen
El modelo Build to rent consiste, en pocas palabras, en la construcción de unidades residenciales destinadas íntegramente al alquiler.
Son, por lo general, lotes de viviendas diseñadas para ofrecer una mayor durabilidad considerando el desgaste extra característico del alquiler, pertenecen a un único propietario y son gestionadas por profesionales.
En principio, este modelo promete viviendas de calidad a un precio competitivo, lo cual, en muchas ocasiones, puede chocar de frente con su mayor competidor en la actualidad: el propietario particular. Pero de eso hablaremos un poco más adelante.
Respecto a su origen, parece que el Build to rent nació durante los Juegos Olímpicos de Londres de 2012, al construirse una villa olímpica con viviendas para los deportistas que, una vez terminados los juegos, se pondrían en alquiler a precios asequibles.
La iniciativa fue un rotundo éxito y el modelo llamó la atención de los inversores.
Razones detrás del auge de construir para alquilar
Al inicio del artículo mencioné tres: el endurecimiento de las condiciones para obtener una hipoteca, la situación social y económica de estos últimos años, agravada por la pandemia, y el cambio en las preferencias de una generación que antepone la flexibilidad y la movilidad del alquiler, frente a la estabilidad y el compromiso de poseer una vivienda en propiedad.
Pero ¿son estas razones suficientes para que tantos inversores hayan decidido apostar por un modelo tan distinto del tradicional Build to sell?
En mi opinión, son razones importantes, pero no suficientes. Serían suficientes, probablemente, para justificar que la administración pública haya decidido sumarse a la tendencia.
No obstante, desde el punto de vista de un inversor, que exista un déficit de oferta tan evidente respecto a la demanda de viviendas de alquiler en las principales ciudades de España, parece un motivo mucho más sólido.
Y es que, tal y como indica Alejandro Bermúdez en su último informe realizado para la agencia Atlas RE Analytics, “la demanda potencial de viviendas de alquiler en España en relación con la media europea, es de 991.545 viviendas.”
Teniendo eso en cuenta y sin olvidar el resto de factores mencionados anteriormente, es fácil entender por qué el modelo Build to rent tiene el atractivo suficiente para consolidar su posición en el mercado durante los próximos años.
El 50% del Build to rent de España está en Madrid
Home Staging realizado en Madrid en una vivienda Build to rent. Fuente: Valeur Home Staging
En el modelo construir para alquilar, la ubicación es clave para desarrollar proyectos sostenibles, rentables y atractivos para el consumidor.
La ubicación definirá el perfil de cliente final, el precio, el tipo de construcción, así como los posibles servicios ofrecidos por el propio conjunto residencial.
Pero los números tienen que salir y como por ahora se puede elegir, los principales actores de este modelo de negocio se han decantado por la ciudad de Madrid.
Barcelona, en cambio, solo acumula cerca del 11% de los proyectos.
Personalmente estoy segura de que, progresivamente, irá llegando a todas las ciudades de España.
No obstante, entiendo que al tratarse de un fenómeno relativamente reciente, se prefiera optar por la opción más segura y con mayor potencial de crecimiento, y Madrid es una de las ciudades de España que mejor cumple con ambas premisas.
Otras formas de Build to rent
Aunque el modelo original del Build to rent es el de viviendas construidas específicamente para el alquiler, existen otras opciones de inversión que también tienen su espacio, como la rehabilitación de viviendas de segunda mano o la reconversión de bajos comerciales.
En definitiva, lo que pone de manifiesto el auge del modelo Buil to rent es la necesidad de cubrir una demanda creciente de viviendas de alquiler de calidad y a precios asequibles.
Pero está claro que existe más de una fórmula para satisfacer dicha demanda y que hay oportunidades para todo tipo de inversores.
¿Está en riesgo la posición de particulares y pequeños inversores en el mercado de alquiler?
La pregunta es, ¿quién tiene mayor presencia en el mercado de alquiler, los particulares y pequeños inversores, o los grandes tenedores?
Lo cierto es que depende.
Según el estudio realizado por la agencia Atlas a partir de datos obtenidos de la Dirección General del Catastro, el porcentaje de viviendas de alquiler en manos de personas físicas, mayoritariamente con una o dos propiedades, es superior en zonas menos urbanas.
En cambio, “En los núcleos urbanos estudiados la mayoría de altas de inmuebles residenciales en 2019 se hicieron por parte de personas jurídicas (más de 8 viviendas en propiedad). Aunque este dato no habla solo de viviendas en alquiler, sí que puede apuntar a que en las principales ciudades los grandes tenedores de vivienda tienen una presencia importante.”, según Alejandro Bermúdez
¿Qué puede hacer el casero independiente para competir en las grandes ciudades?
En principio, competir no sería necesario, al menos de momento. Como has podido comprobar, queda mucho margen hasta cubrir la demanda actual de viviendas de alquiler.
O dicho de otra manera, todavía hay mercado para todo el mundo.
El problema para los propietarios no profesionales, o como mínimo para algunos de ellos, será que si se cumplen las expectativas de crecimiento generadas por el Build to rent, se podrían ver obligados a replantearse su modelo de inversión.
Me explico.
Según un estudio realizado por Fotocasa sobre la experiencia en el alquiler (2017-2018), lo que más valoran los inquilinos a la hora de alquilar es que el precio esté dentro del presupuesto (un 91% lo valoran con entre 7 y 10), y que la vivienda no necesite reforma (un 78% lo valoran con entre 7 y 10 puntos)
Es decir, lo más importante para los inquilinos es, precisamente, lo que promete el modelo Build to rent,: viviendas nuevas y de calidad a precios competitivos.
En ese contexto, al propietario particular solo le quedaría una opción para no perder cuota de mercado y mantener la rentabilidad de su inversión: profesionalizarse.
Y profesionalizarse significa, entre otras cosas, incrementar la inversión en el mantenimiento de la vivienda, y mejorar sus habilidades para promocionarse y atraer nuevos clientes.
Home Staging realizado en Madrid en una vivienda Build to rent. Fuente: Valeur Home Staging
Como Home Stager en Madrid, tengo la oportunidad de ayudar a particulares e inversores a promocionar y mantener sus activos inmobiliarios en una posición destacada en el mercado.
He podido comprobar como las viviendas que se presentan de la forma correcta y se alquilan en buen estado, no tienen problemas para encontrar perfiles de inquilino solventes, raramente sufren de problemas de morosidad y permiten a sus propietarios disfrutar de su inversión con menor incertidumbre.
Por eso el Home Staging ha ganado tanta presencia en el mercado de alquiler, y puede convertirse en un aliado imprescindible para que propietarios particulares y pequeños inversores mantengan su espacio.
Conclusiones y desafíos
Que existan tantas miradas puestas sobre el modelo de construir para alquilar, parece haber dejado atrás la idea de que “alquilar es tirar el dinero” tan presente en España durante las últimas décadas.
Antes de 2008 se vivió la época dorada de la compra, también conocida como burbuja inmobiliaria, antesala de la mayor crisis financiera de este siglo hasta el momento.
Entonces, las facilidades para acceder a un préstamo hipotecario eran infinitamente superiores de lo que son ahora y el alquiler era un mercado residual, sin apenas oferta y a unos precios imposibles.
Actualmente la situación es completamente distinta.
Conseguir una hipoteca ya no es tan fácil, lo cual, al menos a mi parecer, es una buena noticia. No lo es, en cambio, para un gran número de potenciales compradores y compradoras que, ante la imposibilidad de conseguir financiación, deciden recurrir al mercado de alquiler.
También gana fuerza una generación que no tiene intención de comprar, al menos como primera opción, sino que prefiere alquilar ya que aún no tiene muy claro dónde quiere establecerse.
Tanto unos como otros coinciden en varios aspectos.
Uno de ellos es que hay poca oferta de alquiler y la que hay no siempre cumple sus expectativas.
Los precios son elevados, abundan las viviendas en mal estado y las condiciones para alquilar son tan restrictivas, o casi, como las exigencias para contratar una hipoteca.
Analizando fríamente el panorama, es relativamente sencillo entender porque la fórmula del Build to rent se ha consolidado en todos aquellos países en los que se ha probado. Y nada hace pensar que no suceda lo mismo en España.
Eso sí. Los inversores tendrán que ingeniárselas para optimizar al máximo sus procesos de comercialización.
Si no quieren quedarse con edificios a medio llenar, necesitarán hacer buena publicidad, fotografías y vídeos de calidad y una excelente presentación de sus promociones.
Y lo mismo tendrán que hacer los particulares y pequeños inversores para competir en un mercado más profesionalizado.
