Diferencias entre el
home staging virtual y el
home staging físico
Ahora más que nunca existe un interés creciente por el home staging virtual, una herramienta novedosa que permite decorar digitalmente una vivienda que está vacía, o bien sustituir una decoración obsoleta por una nueva y atractiva.
¿Pero qué es el home staging virtual exactamente?, ¿para qué sirve? y ¿cuáles son las diferencias con el home staging tradicional?
Para entender bien lo que es el home staging virtual – también llamado home staging digital – es necesario aclarar primero el concepto de home staging tradicional.
La puesta en escena real es conocida desde hace varios años. En el home staging físico se trabaja el producto inmobiliario mejorando el aspecto visual del inmueble para posteriormente realizar un reportaje fotográfico que potenciará aún más la vivienda. Esta técnica incluye el uso de muebles, iluminación decorativa, accesorios y textiles para crear el ambiente adecuado en cada estancia. En ocasiones pueden ser necesarios otros trabajos de mejora de la vivienda como arreglo de desperfectos, pintura, limpieza profesional o servicios de jardinería.
Gracias a esta técnica de marketing inmobiliario se consigue un mayor impacto y se facilita la venta rápida y exitosa de una propiedad. En la actualidad, este concepto se ha adaptado al mundo digital para crear el conocido como home staging virtual.
A partir de fotos de una estancia vacía, se amuebla y decora el espacio de manera digital para que las imágenes que se vayan a publicar en los portales inmobiliarios gusten al mayor número de compradores posible. Lógicamente, la casa no estará amueblada al visitarla; se trata de un paso intermedio entre dejarla vacía y amueblarla para la ocasión.
Con el home staging virtual si la propiedad lo necesita, se puede ir más allá e incluir también mejoras en paredes y suelos, y hasta una completa renovación virtual.
El objetivo de la puesta en escena digital es el mismo que el de una puesta en escena tradicional: mejorar la imagen de la vivienda en venta para enamorar al mayor número posible de compradores y así acortar los plazos de comercialización del inmueble y vender en las mejores condiciones.
Cualquiera que quiera vender su casa quiere obtener el mayor beneficio que se puede lograr por ello y, generalmente, confía por completo en su agente inmobiliario para lograrlo, a veces sin ser consciente de las opciones a su alcance. Existen métodos de marketing que pueden incrementar el precio de venta y reducir el tiempo de comercialización a la mitad.
El método más poderoso se llama home staging.
Cada propiedad necesita una puesta en escena, no importa si es nueva o si ya tiene algunos años. Los home stagers profesionales ordenamos, reconfiguramos y decoramos las estancias de tal modo que conectan con los posibles compradores y les es más fácil imaginar hacer un hogar de la casa que están viendo en internet.
Los espacios abarrotados de las casas habitadas, o al contrario los cuartos fríos de las viviendas vacías, no son llamativos y en vez de atraer, hacen que el comprador potencial pierda el interés, lo que conduce a un mayor tiempo de permanencia en el mercado o a un precio de venta más bajo.
Más adelante en este artículo, detallaré los pros y los contras de la puesta en escena virtual pero de momento veamos un ejemplo.
Tenemos a una persona que está intentando vender su piso del centro de Madrid. El piso ha estado en alquiler durante un largo periodo de tiempo y, lamentablemente, los inquilinos que vivieron allí no lo cuidaron adecuadamente. Sin embargo, el vendedor no está dispuesto a invertir dinero para revalorizar la casa y toma la decisión de contactar directamente con un agente inmobiliario para ponerla a la venta. Organizan una sesión de fotos, suben el anuncio a varios de los principales portales inmobiliarios y esperan a recibir las primeras llamadas.
El primer mes: incluso en épocas de mucho movimiento en el mercado inmobiliario, un gran porcentaje de las propiedades llevan más de cuatro semanas a la venta con pocas solicitudes de visitas y con alguna que otra consulta. Es mala señal, ya que las primeras semanas son las más importantes al ser la casa nueva en el mercado y detectarse fácilmente. Si no atrae compradores ahora, es posible que se vuelva rápidamente obsoleta.
El segundo mes: la vivienda suscita cada vez menos interés.
El tercer mes: pasados dos meses, el asesor inmobiliario quizás ajuste el precio un poco, modifique algunas frases en la descripción, vuelva a subir algunas fotos en un movimiento desesperado por ganar posición en los portales inmobiliarios online.
Desafortunadamente, estos viejos trucos tienen una tasa de éxito de entre el 14% y el 21%, lo que lleva a un número muy bajo o nulo de consultas e interés real por parte de los compradores.
El cuarto mes: al cuarto mes, el agente sugerirá otra bajada de precio. Sin embargo, tenemos ejemplos claros todos los días con anuncios de 4 a 5 meses en los que el precio de venta ha bajado un 25% o más solo por estrategia de marketing incorrecta.
Conclusión: el vendedor ha perdido tiempo y una cantidad significativa de dinero, el agente ha perdido su comisión ya que el vendedor decidió sacar la casa del mercado.
Posible solución: rebobinemos al principio de la historia. Si el vendedor hubiera tenido más conocimientos y hubiera sabido que podía vender con ganancias en poco tiempo, habría podido considerar invertir una cierta cantidad de dinero en mejorar el aspecto de su vivienda desde el principio, o por lo menos antes de la primera bajada de precio.
Como ya sabemos por el título de este artículo, existen servicios de home staging y de home staging virtual que ayudan a conseguir una venta exitosa.
A continuación voy a enumerar las principales ventajas y los principales inconvenientes del home staging virtual para que puedas opinar y decidir qué opción es la más apropiada para cada propiedad.
Ventajas y desventajas del home staging virtual
Pros :
- es más barato que el home staging convencional. Aunque el home staging tradicional sale muy económico, sobre todo si lo comparamos con las ganancias que permite obtener, con el virtual se hace un menor desembolso.
- el tiempo de entrega es más corto. Especialmente si se ha de realizar un lavado de cara de algunas estancias, el home staging virtual permite tener el resultado casi de inmediato.
- ofrece muchas posibilidades, desde obtener distintas fotos de una misma habitación con varios estilos, modernizar un dormitorio con decoración poco atractiva y hasta tirar una pared o cambiar el suelo de una vivienda entera.
Contras :
- como hemos comentado antes, con el home staging virtual se puede modificar totalmente una vivienda, con lo cual las expectativas del comprador suben mucho. Toparse con la dura realidad de una casa antigua, con malos olores, desactualizada, en definitiva sin preparar, cuando vaya a visitarla (porque sí, la gente sigue yendo a ver un inmueble antes de comprarlo, sobre todo en el caso de las viviendas de segunda mano), puede hacer que el comprador se sienta decepcionado e incluso defraudado.
- el comprador tendrá más argumentos para negociar el precio final. Al visitar físicamente la propiedad sin preparar, los desperfectos estarán muy a la vista. En cambio con la decoración real, el atractivo del inmueble aumenta y hace que el comprador le atribuya más valor.
- y no olvidemos lo más importante: la emoción. Ya sabemos que en la compra de una vivienda influye, y mucho, la parte emocional. La casa tiene que seducir a la persona que la visita; eso es el objetivo del home staging. Si la casa preparada virtualmente no está a la altura de lo que el cliente tenía en mente o no le transmite nada durante la visita física, es muy probable que esta se quede sin dueño, por mucha imagen bonita que haya visto el comprador en Internet…
Los hermanos Scott, los famosos gemelos de la TV, han popularizado los proyectos de home staging por el mundo entero. Utilizan la herramienta digital para que el cliente se haga una idea de cómo va a quedar el espacio, pero el verdadero efecto 🌟 Wow 🌟 siempre llega al final, una vez hecho el home staging real, el emocional, el que hace que los clientes se queden boquiabiertos y que incluso a algunos se les escape una lagrimita.
En conclusión, el home staging virtual cumple su función y permite atraer a muchos posibles compradores a la vivienda de manera rápida y por poco dinero; sin embargo se necesita manejar muy bien las expectativas del potencial comprador. El agente inmobiliario siempre necesitará resaltar que la vivienda que el cliente va a visitar no se encuentra en las mismas condiciones que lo que ha visto en internet. La transparencia aquí será clave para que el potencial comprador no se decepcione.
En cambio, el home staging físico garantiza que la experiencia de la visita sea igual de buena, o mejor, que las fotos del portal inmobiliario. No solamente consigue que el anuncio destaque en los portales online por su impecable presentación, sino que durante la visita al inmueble permite enamorar mediante los 5 sentidos. Influye en la parte más irracional del cliente para que acelere la decisión de compra.
