¿Qué es el Home Staging?
Las claves para vender y alquilar en 2024

Definición y origen 

La traducción literal de Home Staging, tal como puedes ver en la imagen inferior, es puesta en escena de una casa o una vivienda.

Pero ¿qué quiere decir puesta en escena exactamente?

Para entenderlo bien, es necesario que nos remontemos a los años 70 cuando, en Estados Unidos, una agente inmobiliaria llamada Barb Swarz, decidió que tenía que hacer algo diferente si quería diferenciarse de sus compañeros de profesión.

Barb, que tenía experiencia en las artes escénicas, pensó que podría hacer algo parecido a lo que se hace en el teatro: representar una escena para contar una historia.

Solo que, en este caso, la historia sería la de la casa que tenía que vender y, el público, serían los futuros propietarios de esa casa.

En teatro, el montaje de ese escenario se conoce como puesta en escena. De ahí el origen del Home Staging.

¿Qué es entonces el Home Staging y cuál es su papel en la gestión inmobiliaria?

Llamamos Home Staging al proceso de preparar una vivienda para su venta o alquiler, con el objetivo de mostrar de forma visual a los posibles compradores de la misma, un espacio en el que puedan imaginarse viviendo.

Para lograrlo se emplean varias técnicas, entre ellas, técnicas de decoración, neuromarketing e incluso feng shui.

Además, como la puesta en escena se lleva a cabo antes de empezar con la publicidad de la vivienda, se consiguen unas fotografías realmente espectaculares.

Aunque no lo creas, en España se lleva utilizando desde hace años, aunque es ahora cuando se ha vuelto accesible para todo tipo de agencias y particulares.

¿Qué quiero decir con esto?

Pues que las agencias inmobiliarias especializadas en Alto Standing utilizan el Home Staging para vender sus propiedades millonarias desde hace mucho.

Algunas promotoras de obra nueva también.

Al fin y al cabo, un piso piloto no es más que la representación de cómo quedaría una vivienda si alguien estuviera viviendo en ella, con muebles y una decoración neutra que guste al mayor número de personas posible.

El piso piloto le da una referencia al comprador, lo cual es mucho más eficiente a la hora de vender que enseñarle cuatro paredes, un suelo brillante y unas lámparas aún por instalar, ¿estás de acuerdo?

Por otro lado, como cada persona tiene su propio gusto, el Home Staging es realmente efectivo porque no transmite un estilo demasiado definido, sino que ayuda a despertar la imaginación de quién visita una casa, facilitándole la dura tarea de colocar mentalmente sus propios muebles y su propia decoración.

Pero no me quiero adelantar. Hablaremos de todo eso con más detalle un poco más adelante.

Antes, veamos si esto del Home Staging es para ti.

Tipos de vivienda en las que aplicar Home Staging

Si te soy sincera, hasta ahora no he encontrado ni una sola vivienda en la que no pudiera realizarse alguna acción para venderla o alquilarla mejor.

Pero, como es lógico, hay propiedades que necesitan más trabajo que otras.

Imaginemos, por ejemplo, un piso que no se ha reformado en años.

Seguramente el baño y la cocina no atravesarán su mejor momento, es posible que necesite una buena mano de pintura general y me apostaría algo a que estará lleno de muebles desactualizados.

Seguro que has visto algún piso que encaja con esa descripción ¿Recuerdas qué sensación te transmitió?

Y más importante aún. ¿Despertó en ti las ganas de vivir en él?

Imaginemos ahora una casa en buen estado, bien conservada y de aspecto moderno.

No obstante, las paredes están llenas de cuadros y fotografías personales, tiene tantos muebles que el salón parece minúsculo y cada parte de la casa se ha pintado de un color distinto.

El problema aquí no es el estado de la vivienda. Todo lo contrario. El potencial es enorme.

Lo que sucede es que se ha personalizado tanto que, a los futuros compradores, les costará mucho visualizar cómo quedaría todo con su propio estilo.

En este caso no se trata de arreglar. El trabajo del Home Stager consistiría más bien en organizar y despersonalizar.

Último ejemplo.

Cuando una vivienda está vacía, sin muebles, nos cuesta mucho más imaginar sus posibilidades.

Y no nos engañemos: solo la compraríamos si estuviéramos convencidos de que vamos a poder transformarla en un hogar a nuestra medida.

El Home Staging es la solución perfecta en esos casos, puesto que es capaz de amueblar un espacio con muebles de cartón y otros accesorios decorativos, ayudando a que tus visitas se proyecten viviendo allí.

Y todo sin que tengas que realizar una gran inversión.

Como ves, el Home Staging propone diferentes soluciones en función del tipo de vivienda.

Solo tienes que encontrar cuál es la más indicada en función de tu objetivo, del objetivo de tu cliente y del resultado que quieres obtener.

Pudiendo escoger casi a la carta, ¿aún crees que esto no es para ti?

Técnicas y acciones más habituales y eficientes en 2024

Como acabamos de ver, un proyecto de Home Staging puede ir desde la organización del espacio y la eliminación de algunos elementos decorativos, hasta una puesta en escena integral en la que la vivienda cambie por completo.

Todo dependerá del caso.

Pero, hagamos lo que hagamos, hay una serie de acciones y técnicas que siempre dan buenos resultados y que se pueden aplicar en el 99,9 % de los casos.

Despersonalizar

Tus clientes tienen su casa adaptada a sus gustos y necesidades. Y eso es algo totalmente normal.

También suelen acumular recuerdos y accesorios decorativos, que son los que hacen de su propiedad un verdadero hogar.

Podríamos decir que, esa vivienda que tienes que vender o alquilar, cuenta una historia. El problema está en que esa historia, no es la historia de sus futuros propietarios.

Despersonalizar consiste precisamente en eso, en dejar un bonito lienzo en blanco para que las visitas que recibas puedan dibujar su propio futuro.

Para conseguirlo, bastará con eliminar algunas cosas, como fotografías personales, recuerdos de viajes o esa colección de figuritas que tantos años le ha costado recopilar a tu cliente.

Recuerda que cuantas más distracciones tengan las visitas, menos atención prestarán a lo que realmente importa, como el espacio, la luz o las posibilidades de distribución.

Tonos y Colores neutros

Me encantan los verdes y los azules vivos. Son mis colores favoritos. Pero si tuviera que vender mi casa, sé que tener pintadas las paredes en esos colores no me haría ningún favor.

¿Por qué? ¿acaso son colores feos?

En absoluto.

Pero como hemos visto hasta ahora, nuestro objetivo como profesionales es conseguir que los potenciales compradores de una vivienda no se distraigan, sino que centren su atención en imaginarse viviendo en la casa que están visitando.

Si lo conseguimos, habremos recorrido más de la mitad del camino hacia la venta.

Por eso, no me gustaría que salieran de la visita y que su recuerdo más potente fuera una pared del salón pintada en verde lima. Sobre todo, si el verde lima es un color que odian.

Los colores en tonos neutros aportan calidez, dan luminosidad y ayudan a transmitir sensación de amplitud.

Teniendo todo esto en cuenta, ¿qué crees que funcionará mejor a la hora de vender? ¿el recuerdo de una pared pintada en el color favorito de tus clientes, o la sensación de haber visitado una vivienda confortable, amplia y luminosa?

Muebles de cartón

Los muebles de cartón son un recurso muy utilizado en Home Staging, ya que ayudan al comprador o al inquilino a colocar sus propios muebles utilizando la imaginación.

Además, los muebles de cartón son prácticos, se pueden colocar sin necesidad de contar con la ayuda de un equipo de mudanzas y, su coste, es mucho más accesible que el de unos muebles de verdad, lo cual reduce considerablemente el precio del servicio.

Eso no quiere decir que, a veces, un Home Stager pueda utilizar muebles o accesorios reales si lo considera necesario.

Es habitual, por ejemplo, incorporar algún mueble en el baño o en la cocina, lámparas o un mueble recibidor, todo con el objetivo de mejorar aún más la experiencia de las visitas.

Respecto a los muebles de cartón, recuerda informar a tus visitas de que son solo una representación, una puesta en escena.

Así evitarás malentendidos y no tendrás que levantar a nadie del suelo después de dejarse caer en un falso sofá.

Ejemplos reales con imágenes: Antes y después

Como dicen que una imagen vale más que mil palabras, he pensado que, llegados a este punto, te ayudaría ver algunos ejemplos reales de Home Staging, tanto virtual como físico.

Ejemplo 1: Actuación sobre salón y terraza con mobiliario real y muebles de cartón, iluminación y accesorios.

Objetivo: Potenciar la conexión entre el salón y el balcón, creando un espacio lleno de vida listo para ser disfrutado.

Ejemplo 2: Actuación sobre dormitorio con mobiliario real, iluminación y accesorios, en una vivienda habitada por sus propietarios.

Objetivo: Recuperar la estancia quitando el ruido visual, además de proporcionarle amplitud, confort y luminosidad.

Ejemplo 3: Home Staging Virtual.

Objetivo: Mostrar posibilidades de distribución.

Ejemplo 4:  Lavado de cara o puesta a punto previa a la puesta en escena.

Objetivo: Mejorar la presentación del baño sin reformas, a un coste asequible y en un tiempo récord.

Descubre más tipos de Home Staging

Ventajas y desventajas del Home Staging en 2024

2021 fue un año de grandes cambios que, sin ninguna duda, permanecerán e incluso seguirán evolucionando en los próximos años.

La pandemia del COVID-19 ha hecho que todo nuestro mundo dé un giro de 180 grados.

Para el sector inmobiliario no ha sido distinto. En poco tiempo hemos experimentado más cambios que en prácticamente toda una década.

Se han seguido vendiendo y alquilando viviendas, aunque es verdad que, en algunas zonas, la demanda ha disminuido de forma significativa, lo cual ha causado una bajada en los precios.

Pero, lo que más ha cambiado, ha sido la forma en la que compradores y arrendatarios llevan a cabo su búsqueda.

Antes de la pandemia, en muchos casos, todo empezaba en internet.

Ahora esto sucede casi en el 100% de los casos.

Si antes un comprador o un arrendatario tenía dudas porque las fotos no se veían bien en un anuncio, llamaba a la agencia o al particular y concertaba una visita. Solo por si acaso.

Hoy, ese mismo comprador o arrendatario, se ha acostumbrado a visitar solo aquellas viviendas que le convencen en el anuncio.

Y ahí es donde encontramos una de las principales ventajas del Home Staging en 2024.

Imagina el anuncio de una vivienda que llame la atención sobre todas los demás, con fotografías de excelente calidad y una decoración que despierte las ganas de visitarla.

Estarás de acuerdo conmigo en que, en estos momentos, un anuncio así tiene muchas más posibilidades de atraer compradores interesados, de esos que están dispuestos a pagar lo que pides, porque tienes la mejor vivienda de la zona.

Así conseguirás que las viviendas de tus clientes destaquen en la parrilla de anuncios de los portales inmobiliarios y, sin ninguna duda, despertarás la curiosidad de nuevos clientes que querrán lo mismo para su casa.

Para el particular, la experiencia será mucho mejor. Su vivienda pasará menos tiempo en venta y no tendrá que negociar tanto el precio.

¿Y las desventajas?

Te seré sincera. He puesto todo mi esfuerzo tratando de ser objetiva en esta parte del artículo y creo que lo he conseguido. No obstante, no he encontrado ninguna desventaja en el Home Staging.

Podrías pensar que supone un gasto extra, pero puedo asegurarte que, más que un gasto, se trata de una inversión que se recupera con creces.

Diferencia entre decoración y Home Staging

Teniendo en cuenta en cuáles son las actuaciones más habituales en un Home Staging, podrías llegar a confundirlo con un trabajo de decoración.

Es verdad que, como Home Stagers, utilizamos nuestros conocimientos en decoración de interiores durante el proceso.

Pero hay algo que hace que la decoración y el Home Staging sean cosas totalmente distintas: la intención.

Un decorador tiene como principal objetivo conseguir que un hogar represente a sus propietarios, que cuente una historia sobre ellos. Para ello tendrá en cuenta sus gustos, personalidad y estilo de vida.

Un Home Stager busca todo lo contrario.

Sabemos que los compradores buscan su propia historia y nosotros hacemos todo lo posible para que la encuentren en la casa que tú estás vendiendo.

Por esa razón despersonalizamos en vez de personalizar, y decoramos para vender o alquilar, no para vivir.

La figura del Home Stager Profesional

Contar con la ayuda de un Home Stager profesional es imprescindible si se quieren conseguir los resultados prometidos.

Recuerda siempre que el Home Staging no consiste únicamente en decorar, sino que se trata de marketing aplicado al sector inmobiliario, cuya función principal es la de despertar emociones en los futuros compradores de una vivienda.

Esas emociones, ese “wow, qué casa tan bonita”, es lo que te ayudará a llamar la atención de un mayor número de potenciales compradores y te permitirá conseguir un mejor precio por las propiedades de tus clientes en menos tiempo.

Sin emociones, sin ese “wow”, lo que suele pasar es… bueno, seguro que ya lo sabes.

Te arriesgas a tener que jugar a bajar el precio, lo cual te podría obligar a renegociar tus honorarios. En fin, que nadie ganaría.

Si eres agente inmobiliario, sabes que no se enseña igual una vivienda en mal estado que una casa o un piso “arreglado”.

No solo recibes más visitas, sino que hasta tú mismo te sientes más a gusto enseñándolo.

Sucede exactamente lo mismo cuando gestionas alojamientos turísticos.

Sabes igual que yo que la competencia cada vez es mayor. O consigues que tus productos destaquen más que los demás, o te arriesgas a entrar en una sangrienta guerra de precios.

Contar con la ayuda de un Home Stager profesional es una buena idea, lo mires como lo mires.

Sorprende a tus clientes con un servicio nuevo, además de todos los que ya ofreces, y enfócate en lo realmente importante para tu negocio, que es vender y captar.

De preparar las casas para que no dejen a nadie indiferente, ya nos encargamos nosotros.

¿A qué esperas para probar? Te aseguro que no tienes nada que perder.

Conclusión

Empecé este artículo hablando sobre el sector inmobiliario, porque el Home Staging es una parte importante del mismo.

Cada vez son más las agencias inmobiliarias en toda España que entienden su importancia gracias a que lo han probado y, sobre todo, a que han comprobado sus resultados.

Estoy segura de que, en pocos años, nuestro trabajo, tal y como sucede en otros países, se volverá imprescindible.

Mientras tanto, me gustaría invitarte a descubrir más sobre el tema, investigar y buscar un Home Stager cerca de tu zona con el que puedas resolver tus dudas.

Si tienes una agencia inmobiliaria con oficina en Madrid y te gustaría charlar sobre el tema, puedes escribirme desde aquí sin ningún compromiso.