Comprar un piso para vender o alquilar. 9 consejos para empezar a invertir
Comprar sigue siendo la opción favorita de la mayoría de españoles.
De hecho, aunque el número de personas que optan por alquilar no ha dejado de crecer, tal y como podemos ver en la siguiente tabla, España sigue siendo uno de los países europeos con mayor porcentaje de propietarios.
Lo que sí ha crecido durante los últimos años, es el número de particulares que deciden comprar una o varias viviendas como inversión, bien para reformarlas y venderlas, o bien para rentabilizarlas a través del alquiler, tanto de larga estancia como vacacional.
¿Por qué?
Existen varias razones, entre ellas, la baja rentabilidad ofrecida por los bancos tradicionales, la falta de parque de viviendas de alquiler y el auge del negocio del alquiler de viviendas turísticas, motivado, sobre todo, por empresas como Airbnb.
La pregunta que nos hemos hecho hoy y que trataremos de responder en este artículo es, ¿qué debería hacer una persona sin experiencia en inversión inmobiliaria, para empezar con buen pie y minimizar sus riesgos?
Pero, antes de empezar con nuestros mejores consejos para nuevos inversores, es importante que conozcas algunos de los conceptos más básicos que escucharás una y otra vez si decides probar suerte en este sector.
El diccionario de la inversión inmobiliaria
Descubre 10 conceptos básicos que toda persona dispuesta a empezar a invertir en vivienda debería conocer.
Nota Simple Informativa
La Nota Simple Informativa es un documento expedido por el Registro de la Propiedad, cuyo contenido te servirá para conocer información relevante sobre la vivienda que quieres comprar, como su titularidad o el estado de las cargas más importantes.
Cualquier persona puede solicitar una Nota Simple de cualquier inmueble. Solo tendrás que identificarte y expresar el motivo de tu solicitud.
Su precio puede variar, pero, en la mayoría de los casos, no te costará más de diez euros.
Cargas, evicciones y vicios ocultos
A la hora de comprar una vivienda, sobre todo cuando el objetivo final es invertir, es fundamental averiguar si existen cargas sobre la misma.
Entenderemos por carga el derecho que un tercero pueda tener sobre la vivienda que vamos a comprar y que, a su vez, suponga una limitación en su uso.
Las cargas más habituales que encontrarás serán hipotecas, embargos o contratos de alquiler.
La evicción sucede cuando, una vez realizada la compra, se te prive del bien adquirido por la existencia de un derecho anterior sobre la misma, tal y como se especifica en el artículo 1475 del Código Civil.
Artículo 1475. “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.”
Y, en último lugar, es clave que conozcas, entiendas y tengas siempre presente qué son los vicios ocultos.
Se considera vicio oculto cualquier defecto grave existente en la vivienda, siempre que se pueda demostrar que ya estaba en la vivienda antes de la compra y que dicho defecto impida que se use de manera normal, o que reduzca ese uso hasta tal punto que, si el comprador lo hubiera conocido, no habría llevado a cabo la compra o hubiera ofertado un precio menor.
A este respecto, es importante, además, que conozcas qué dice el Código Civil en su artículo 1484.
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”
Cédula de habitabilidad y Certificado de eficiencia energética
Tanto la Cédula de Habitabilidad como el Certificado de eficiencia energética (CEE) son documentos obligatorios a la hora de vender una vivienda.
La diferencia están en que, el primero, solo lo es en algunas Comunidades Autónomas, mientras que, el CEE, es obligatorio en todo el territorio nacional desde 2013.
Comprueba siempre ambos documentos antes de comprar.
Propuesta de compra
Una propuesta de compra es el acto mediante el cual el potencial comprador de una vivienda oferta a su propietario dos cosas: un precio de compra (que puede ser inferior al precio anunciado) y las condiciones de dicha compra.
La propuesta de compra, al menos en la mayoría de ocasiones, irá vinculada a una reserva, sobre todo cuando compres a través de un profesional inmobiliario.
Reserva y Contrato de arras
Es importante no confundir una reserva o paga y señal, y el contrato de arras.
La principal diferencia radica en que la reserva solo compromete a una de las partes, en este caso, al comprador.
En cambio, del contrato de compraventa con arras nacen obligaciones y derechos para ambas partes.
Por ejemplo, ¿qué pasaría si hicieras una paga y señal por una propiedad al presentar tu propuesta de compra?
Primero, la reserva solo serviría para demostrar que tu propuesta es seria, pero la parte vendedora no tendía ninguna obligación de aceptarla. Eso sí, en caso de rechazarla, debería devolvértela.
En cambio, en un contrato de arras (penitenciales), y tal como especifica el artículo 1454 del Código Civil, … “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Apalancamiento
Definiremos el apalancamiento como la relación entre tu capital propio y el total de la inversión realizada.
O dicho de otra manera, entre tu dinero (recursos propios) y el dinero total que necesitas para comprar la vivienda que quieres comprar.
Entidad tasadora
Las entidades tasadoras o Sociedades de tasación son sociedades anónimas homologadas por el banco de España, cuya función principal es la de realizar valoraciones de inmuebles para determinadas entidades bancarias.
En la práctica, a la ahora de pedir un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, el dinero que el banco estará dispuesto a prestar dependerá, en gran medida, de la valoración realizada por una entidad tasadora.
Flipping
El flipping es un término importado de Estados Unidos que consiste, principalmente, en comprar un bien inmueble (generalmente en mal estado) a un precio determinado, renovarlo y ponerlo en venta de nuevo a un precio mayor de manera que produzca beneficios, todo en un corto espacio de tiempo.
La principal pega de este tipo de inversión cada vez más popular en nuestro país, es que requiere que el inversor tenga algo de experiencia (o mucho talento) para poder detectar oportunidades que nadie más detectaría.
Broker Inmobiliario
En pocas palabras, el broker inmobiliario es el intermediario entre el propietario de la vivienda y el comprador.
Como nuevo inversor, la figura del broker inmobiliario puede resultarte muy interesante ya que, en muchos casos, este tendrá la experiencia y los recursos para acceder a más oportunidades en menos tiempo.
Eso sí, no olvides que el broker cobrará por su trabajo, lo cual reducirá tu margen de beneficio.
Entonces, ¿con broker o sin broker?
No hay una respuesta simple. Se trata, simplemente, de poner ambas cosas en la balanza.
Home Staging
Del mismo modo que el broker inmobiliario te puede resultar de gran ayuda a la hora de detectar oportunidades de compra, la figura del Home Stager profesional te resultará tremendamente útil a la hora de multiplicar la rentabilidad de tus inversiones.
Veremos más adelante cómo.
No obstante, si por fin te decides a dar el salto y convertirte en un inversor inmobiliario de éxito, pero no sabes qué es el Home Staging, te invito a leer el siguiente artículo de nuestro blog: ¿Qué es el Home Staging? Las claves para vender y alquilar en 2022.
9 consejos para empezar a invertir en vivienda
Comprar una vivienda para hacer flipping, para venderla en el largo plazo o para ponerla en alquiler y disfrutar de un ingreso estable mientras tu inversión aumenta de valor, puede ser un proceso relativamente sencillo, incluso divertido, si sabes qué pasos seguir.
No obstante, nunca des nada por sentado. Cualquier inversión, por segura que parezca, conlleva cierto riesgo.
Los siguientes 9 consejos son recomendaciones basadas en mi experiencia colaborando con decenas de inversores como Home Stager en la ciudad de Madrid.
Son los consejos que le daría a un amigo, a un conocido o a un familiar querido, si me preguntase cómo empezar a invertir en inmuebles, aún sin tener nada de experiencia en el sector.
Espero que te sirvan.
Olvida los chollos. La clave está en los contactos
Este es mi primer consejo: borra de tu cabeza la idea de encontrar “EL CHOLLO”.
Te cuento por qué.
Es habitual ver a nuevos inversores revisando una y otra vez los portales inmobiliarios, llamando a todos los carteles de la calle, incluso visitando en persona algunas agencias inmobiliarias, buscando ese piso pequeño, bien ubicado, cargado de posibilidades y barato.
Déjame decirte algo antes de que empieces a hacer tú lo mismo: esos pisos existen, pero teniendo en cuenta todas las personas que buscan algo parecido, ¿qué te hace pensar que estará ahí, esperándote, en un anuncio en internet, en la vitrina de una inmobiliaria o en plena calle?
La cuestión es que muchos nuevos inversores empiezan buscando su primera vivienda para invertir a través de los canales que todo el mundo utiliza.
Lo cual no está mal. Por algún sitio hay que empezar.
No obstante, si quieres llegar antes que los demás, vas a necesitar, además, tener contactos y establecer relaciones de confianza con ellos.
Por ejemplo, ¿sabes cuántas personas entran al día en una inmobiliaria preguntando por un piso barato y pequeño para invertir?
Te puedo asegurar que muchísimas. Cada vez más.
Pero ¿a quién crees que avisarán primero esas inmobiliarias cuando encuentren un piso así?
Esa pregunta también te la puedo contestar: avisarán primero a aquellos inversores que conocen, con los que tienen una buena relación profesional y que han demostrado ser serios, fiables y solventes.
Con esto no quiero decir que no puedas encontrar un buen piso para invertir a través de los canales convencionales, ni que las inmobiliarias no te vayan a llamar.
Lo que quiero decir es que dediques parte de tu tiempo a crear una red de contactos que confíen en ti para que, en el futuro, cuando aparezca la oportunidad, seas tú de los primeros en enterarte.
Así es como se suelen encontrar los chollos de verdad, y no buscándolos en internet.
Hipoteca
Algunos de los inversores más experimentados, se hipotecan para comprar aunque dispongan del dinero.
Eso sí, tienen muy claro cuál debe ser su apalancamiento, dominan toda la terminología relacionada con hipotecas y saben cómo negociar con una entidad bancaria.
Otros prefieren comprar sin endeudarse.
Ambas opciones tienes pros y contras que debes analizar en profundidad.
Mi consejo es que, decidas lo que decidas, compres siempre por debajo de tus posibilidades.
Como te decía al principio, toda inversión, por muy segura que parezca, conlleva un riesgo.
Por esa razón, cuanto más margen tengas ante una inversión fallida, antes podrás recuperarte.
No te precipites
Es más que probable que, al principio, te cueste tomar decisiones de manera ágil y eficiente, lo cual es normal.
No tienes experiencia y, durante el proceso, te surgirán decenas de dudas que querrás resolver antes de comprar.
La falta de decisión te llevará a perder oportunidades, y eso te dolerá. Pero, precipitarte, te dolerá aún más. Te lo puedo garantizar.
Así que este es mi consejo.
No tengas prisa.
A medida que vayas visitando inmuebles, presentado propuestas de compra, negociando y entendiendo cómo funciona el mercado, tu confianza aumentará y verás las cosas mucho más claras.
Te podrás equivocar. Incluso los inversores más experimentados se equivocan de vez en cuando.
Pero nada de lo que te estoy contando en este artículo evitará que cometas errores. Solo pretendo ayudarte a minimizar los riesgos.
Invierte para ganar
Los inversores con los que yo trabajo, tardan menos tiempo en rentabilizar sus propiedades por una razón: invierten lo necesario para ofrecer un producto mejor que el de su competencia.
Y lo hacen porque saben que, cuanto más tiempo pasas con un inmueble en venta, peor es el resultado final, y porque si decides alquilar pero no llegas a los inquilinos adecuados, es muy posible que termines perdiendo dinero.
Además, si lo tuyo es el alquiler vacacional, solo tienes que entrar en internet para ver la enorme oferta que hay y para darte cuenta de que, si quieres que tu calendario de reservas esté completo todo el año, tienes que diferenciarte claramente del resto.
Una posible solución, probablemente la más rentable, es contar con la ayuda de un Home Stager profesional.
El trabajo del Home Stager consiste en ayudarte a diferenciar tus productos inmobiliarios del resto, volviéndolos más comerciales, atractivos y deseables.
Una vivienda preparada con Home Staging, como las que puedes ver en mi portafolio profesional, atrae más compradores, inquilinos más solventes, y reduce el tiempo de venta y alquiler hasta en un 30%.
No es casualidad que cada vez más profesionales, particulares e inversores, estén apostando por esta técnica de marketing inmobiliario.
Si tienes preguntas sobre cómo te puede ayudar el Home Staging, estaré encantada de responderlas personalmente. Solo tienes que escribirme aquí.
Estudia el mercado
Dedica tiempo a tratar de entender el mercado en el que quieres operar.
Y por mercado no me refiero al mercado inmobiliario internacional, ni a las noticias que salen en la televisión.
Si quieres empezar, por ejemplo, invirtiendo en tu propio barrio, es importante que conozcas cosas como qué calles son las más valoradas, qué tipo de vivienda se demanda más o cuál es el perfil de comprador o inquilino que quieres atraer.
Dominar tu mercado te permitirá, con el tiempo, tomar mejores decisiones, reducir riesgos y multiplicar tu rentabilidad.
Revisa por duplicado
Evitar sorpresas desagradables de última hora, a veces es tan fácil cómo dedicar el tiempo necesario a revisar cierta documentación.
La Nota Simple Informativa es uno de los documentos más útiles y efectivos en ese sentido.
Gracias a ella podrás confirmar la titularidad de la vivienda que vas a comprar y si tiene cargas.
Solicitarla te llevará tan solo unos minutos y te costará unos pocos euros, pero te puede ahorrar un tiempo y un dinero que, como inversor, no te puedes permitir perder.
La Cédula de Habitabilidad, el CEE, incluso un acta de la comunidad, son otros documentos que merece la pena analizar una, dos y hasta tres veces.
Recuerda que no se trata de perder oportunidades por pensar demasiado las cosas. Pero, precipitarse, puede ser todavía peor.
Rodéate de los mejores
Contar con colaboradores en los que puedas confiar, es una de las mejores cosas en las que puedes invertir.
Para mí, hay tres tipos de colaborador que cualquier inversor, tenga la experiencia que tenga, debería tener entre los contactos de su teléfono móvil.
En primer lugar, más tarde o más temprano, vas a necesitar un buen asesor legal y fiscal.
En segundo lugar, si quieres acceder a las mejores oportunidades, sobre todo si operas en una zona amplia, es importante que cuentes con uno o más brokers inmobiliarios de confianza.
Y, en tercer y último lugar, si de verdad quieres conseguir la máxima rentabilidad en tus inversiones inmobiliarias, te interesa contar con un equipo de confianza que se responsabilice de las reformas y del diseño de interiores.
Un equipo que, además, tenga experiencia trabajando con inversores, conozca el mercado y esté enfocado a resultados, como es el caso de Valeur Home Staging en Madrid.
Muévete
Puede que vivas en una zona en la que, por cualquier razón, invertir no sea todo lo rentable que te gustaría.
Hoy en día, gracias a internet, es más fácil que nunca buscar oportunidades en cualquier parte.
Quizá tengas que mirar en otro barrio, en otra ciudad o en otra comunidad autónoma.
Si es así, el proceso será el mismo. Pero tener buenos contactos, contar con la ayuda de colaboradores de confianza y conocer a fondo el mercado, será aún más importante que si invirtieras en tu mismo barrio.
No te enamores
Uno de los errores más habituales en los nuevos inversores, es el apego a sus inversiones, sobre todo a sus primeras inversiones.
El inversor inmobiliario profesional ve sus propiedades como productos, los vende cuando aparece la oportunidad y no se involucra a nivel emocional con ellos.
Estoy segura de que, en estos momentos, estarás pensando que a ti eso no te va a pasar, y no lo pongo en duda.
Pero es algo mucho más habitual de lo que puedas imaginar y, sentir apego por una inversión, puede llevarte a perder más de lo ganado por no ser capaz de desprenderte de ella a tiempo.
Así que, este es mi consejo: no te enamores de tus propiedades, véndelas lo más rápido posible cuando llegue el momento y, sobre todo cuando alquiles, mantén tus emociones al margen.
Conclusión
Empezamos el artículo con una pregunta, y me ha parecido buena idea terminar con otra: ¿sigue siendo rentable invertir en vivienda?
Lo cierto es que no puedo darte una única respuesta, pero sí te puedo asegurar que tiene algunas ventajas respecto a otro tipo de inversiones.
Por ejemplo, aunque la inversión inmobiliaria no está exenta de riesgos, todos hemos visto como ciertos productos bursátiles, incluso las criptomonedas, aunque pueden parecer inversiones mucho más rentables, suelen ser más volátiles e inestables.
Por otro lado, comprar una vivienda para alquilar no solo es una manera de obtener un beneficio mensual, sino que, a lo largo de la vida del alquiler, la vivienda también suele aumentar de valor.
Puedes estudiar la evolución general de este tipo de inversiones en el informe que presenta cada año el Banco de España, donde podrás ver como en 2019 la rentabilidad de la inversión en vivienda se calculaba en un 7,4 % anual, bajó hasta el 5 % en 2020 y subió de nuevo hasta el 10 % en 2021.
La inversión perfecta no existe, y permíteme insistir en la idea de que cualquier inversión tiene riesgo.
No obstante, conozco a pocos inversores inmobiliarios que no sientan auténtica pasión por lo que hacen. Y es que hay algo en este sector que engancha a todos lo que lo prueban.
